Darovací smlouva na nemovitost: vzor a jak darovat v rodině

Co je darovací smlouva a kdy ji použít?

Darovací smlouva je smlouva, kterou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci na obdarovaného a ten dar přijímá. Bezplatnost je základní znak: za dar nesmí dárce dostat žádnou protihodnotu. Darování upravuje § 2055 a násl. občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).

Obecně platí, že darování je v rodině obvyklá cesta, jak nemovitost převést ještě za života. Rodiče tak typicky převádějí byt nebo dům na děti, prarodiče na vnoučata. Oproti dědění je výsledek jistý hned a rodina se mnohdy vyhne dohadům v dědickém řízení.

V praxi to znamená volbu mezi třemi cestami. Prodej se hodí, když chcete za nemovitost protihodnotu. Závěť řeší majetek až po smrti a dědici se mohou o výklad přít. Darování převádí vlastnictví hned, za života a podle vaší vůle.

Zjednodušeně řečeno, darovat lze cokoli, co vlastníte: byt, dům, pozemek i spoluvlastnický podíl. Pro nemovitosti ale platí přísnější pravidla formy a převod se dokončuje až v katastru nemovitostí.

Co musí darovací smlouva na nemovitost obsahovat?

Písemná forma je povinná. Smlouva vyžaduje písemnou formu, je-li darována věc zapsaná do veřejného seznamu (§ 2057 občanského zákoníku), což nemovitost evidovaná v katastru je. Ústní darování nemovitosti tedy nemá právní účinky.

Podstatné náležitosti smlouvy:

• Označení dárce a obdarovaného. Celé jméno a příjmení, datum narození, trvalé bydliště.
• Přesné označení nemovitosti podle katastrálního zákona. U bytu číslo jednotky a domu, u pozemku parcelní číslo, vždy katastrální území a číslo listu vlastnictví.
• Projev vůle darovat a dar přijmout. Věta, že dárce nemovitost bezplatně převádí, a věta, že ji obdarovaný jako dar přijímá.
• Případná služebnost nebo zákaz zcizení. Pokud si dárce vyhrazuje právo dožití, patří přímo do smlouvy (vizte níže).
• Datum, místo a podpisy obou stran. U převodu nemovitosti se vyžadují podpisy stran na téže listině (§ 561 občanského zákoníku).

Podpisy na smlouvě nechte úředně ověřit. Ověření vyřídíte na kterémkoli pracovišti Czech POINT, u notáře nebo u advokáta.

Zvláštní pozornost si zaslouží nemovitost ve společném jmění manželů. Darují ji oba manželé společně, oba proto ve smlouvě vystupují jako dárci a oba ji podepisují. Stejně tak manželé mohou dar společně přijmout.

Důležité: podpisem smlouvy vlastnictví nepřechází. Obdarovaný se stává vlastníkem až vkladem do katastru nemovitostí (§ 1105 občanského zákoníku).

Jak probíhá darování nemovitosti krok za krokem?

Převod probíhá v pěti krocích:

1. Připravte darovací smlouvu. Ve třech vyhotoveních: jedno pro dárce, jedno pro obdarovaného a jedno pro katastr.
2. Nechte úředně ověřit podpisy. Smlouva s ověřenými podpisy se přikládá k návrhu na vklad.
3. Vyplňte návrh na vklad. Formulář vygenerujete v aplikaci na webu ČÚZK. Na návrhu samotném stačí prostý podpis.
4. Podejte návrh na katastrální pracoviště. Osobně, poštou nebo elektronicky, spolu s jedním vyhotovením smlouvy s ověřenými podpisy. Správní poplatek činí 2 000 Kč a hradí se za každý podaný návrh.
5. Počkejte na provedení vkladu. Katastrální úřad informuje dosavadního vlastníka a vklad může povolit nejdříve po uplynutí ochranné lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace o tom, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Vlastnické právo pak vzniká zpětně k okamžiku podání návrhu.

Jestliže nejsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastr návrh zamítne a poplatek se nevrací. Nový návrh tedy znamená nový poplatek.

Příklad z praxe: manželé Novákovi, 62 a 60 let, darují byt dceři Kláře. V pondělí podepsali smlouvu se služebností dožití a ověřili podpisy na poště. Návrh na vklad podali elektronicky týž týden; po uplynutí ochranné lhůty katastr vklad povolil a Klára je zapsaná jako vlastnice, Novákovi mají právo dožití zapsané v katastru.

Tip: služebnost dožití vložte přímo do darovací smlouvy. Zapíše se stejným návrhem na vklad a neplatíte druhé řízení.

Jak si zajistíte právo v darované nemovitosti dál bydlet?

Právo dožití zajistí služebnost, lidově „věcné břemeno dožití". Jde o věcné právo podle § 1257 a násl. občanského zákoníku: typicky služebnost bytu nebo užívacího práva k nemovitosti. Dárce smí nemovitost doživotně užívat, i když už ji nevlastní.

Služebnost se sjednává na dobu života dárce, lze ji ale omezit i jinak. Vymezit můžete také rozsah: celý dům, jen jedno patro, nebo konkrétní místnosti se společným příslušenstvím. Čím přesnější vymezení, tím méně prostoru pro budoucí neshody.

Služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí. Teprve zápisem do katastru působí vůči každému dalšímu vlastníkovi, například kdyby obdarovaný nemovitost později prodal. V praxi to znamená: co není v katastru, to vás při změně vlastníka neochrání.

Doplnit lze i zákaz zcizení a zatížení. Obdarovaný pak nemůže nemovitost bez souhlasu dárce prodat, darovat nebo jinak ji převést na jinou osobu a ani zatížit například zástavním právem nebo jiným obdobným právem. Obě pojistky se sjednávají nejčastěji přímo v darovací smlouvě.

Z naší praxe: rodinné spory po darování vznikají nejčastěji tam, kde se dožití řešilo jen ústní dohodou. Písemná služebnost v katastru většině těmto sporům předejde.

Platí se při darování nemovitosti daň?

Darovací daň byla zrušena k 1. 1. 2014. Dar je dnes bezúplatným příjmem podle zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.). Rozhodující je, kdo od koho nemovitost dostává.

V rodině se daň většinou neplatí. Osvobozen je dar od příbuzného v linii přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnoučata) a ve vymezené linii vedlejší (sourozenec, strýc, teta, synovec, neteř, manžel a další). Osvobozena je i osoba, která s dárcem žila nejméně rok ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečovala o domácnost nebo byla na dárce odkázána výživou.

Není-li dar osvobozen od daně, zahrnuje se do základu daně příjemce jako bezúplatný příjem. Na tento příjem se uplatní sazba daně z příjmů fyzických osob 15 %, případně 23 % z části základu daně přesahující zákonem stanovenou hranici. To může nastat například u darů mezi nepříbuznými osobami nebo mezi partnery, kteří nesplňují podmínky pro osvobození.

Příklad: babička daruje byt vnučce, dar je osvobozený (linie přímá). Kdyby stejný byt darovala rodinné známé, která s ní nežije v domácnosti, známá dar zdaní jako ostatní příjem.

Pozor: i osvobozený dar musíte oznámit finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesahuje 5 000 000 Kč. Oznámení se podává nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém byl příjem získán. Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 % až 15 % z neoznámeného příjmu.

Nezapomeňte ani na daň z nemovitých věcí. Obdarovaný jako nový vlastník podává přiznání do 31. ledna roku následujícího po nabytí nemovitosti. Jde o jinou daň než daň z příjmů a má vlastní termíny i pravidla.

Kdy lze dar odvolat?

Darování není nevratné, zákon zná dva důvody odvolání daru. Oba míří na výjimečné situace a posouzení záleží na konkrétní situaci.

Odvolání daru pro nouzi (§ 2068 a násl. občanského zákoníku): dárce nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen. Může pak po obdarovaném požadovat vydání daru zpět nebo zaplacení jeho obvyklé ceny, nejvýše však v tom rozsahu, v jakém se mu prostředků k nutné výživě nedostává. Dar nelze odvolat, pokud si dárce nouzi přivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti.

Odvolání daru pro nevděk (§ 2072 a násl. občanského zákoníku): obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil způsobem zjevně porušujícím dobré mravy. Typicky jde o fyzické napadení nebo jiné závažné jednání proti dárci či osobě jemu blízké.

Dárce může dar pro nevděk odvolat do jednoho roku ode dne, co obdarovaný dárci ublížil. Pokud se o tom dárce dozví později, tak do jednoho roku ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru. Dědic dárce může dar odvolat nejpozději do jednoho roku od smrti dárce.

Vzor darovací smlouvy na nemovitost

Následuje vzorové znění pro darování bytu v rodině se služebností dožití. Upravte si údaje podle své situace.

Dárce: Jan Novák, nar. 1. 1. 1964, trvale bytem Hlavní 1, 110 00 Praha 1 (dále jen „Dárce"), a Obdarovaná: Klára Nováková, nar. 15. 6. 1995, trvale bytem Vedlejší 5, 120 00 Praha 2 (dále jen „Obdarovaná").

Předmět darování: Dárce je vlastníkem bytové jednotky č. 123/4 v domě č. p. 123 na adrese Hlavní 1, Praha 1, zapsané na LV č. 4567 pro katastrální území Nové Město u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu.

Darování a přijetí daru: Dárce touto smlouvou bezplatně převádí vlastnické právo k uvedené jednotce na Obdarovanou a Obdarovaná jednotku jako dar přijímá. Obdarovaná prohlašuje, že se seznámila se stavem jednotky.

Služebnost: Obdarovaná zřizuje ve prospěch Dárce služebnost užívacího práva k bytové jednotce č. 123/4 v domě č. p. 123 na adrese Hlavní 1, Praha 1, zapsané na LV č. 4567 pro katastrální území Nové Město u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, na dobu jeho života. Služebnost se zapíše do katastru nemovitostí společně s vkladem vlastnického práva.

V Praze dne ___________

Dárce: __________________ Obdarovaná: __________________

Tento dokument slouží pouze jako orientační návrh a nepředstavuje úplný vzor smlouvy. Před použitím je nutné jej doplnit a přizpůsobit konkrétním okolnostem. Při sepisu smlouvy doporučujeme využít služeb právního zástupce.

Časté chyby při darování nemovitosti

Z naší 30leté praxe se při darování opakují tyto chyby:

• Nepřesné označení nemovitosti. Chybí parcelní číslo, katastrální území nebo list vlastnictví. Častý případ: k domu se zapomene pozemek nebo garáž na jiném listu vlastnictví.
• Neověřené podpisy na smlouvě. Řízení se v důsledku toho protáhne a návrh na vklad do katastru nemovitostí může skončit zamítnutím.
• Dožití řešené jen ústně. Ústní slib bydlení dárce při prodeji nemovitosti nechrání.
• Vzor darovací smlouvy z internetu bez kontroly. Staré vzory z internetu nemusí odpovídat aktuální právní úpravě. Přesné označení nemovitosti vždy zkontrolujte podle aktuálního výpisu z katastru.
• Neoznámený dar nad 5 milionů Kč. Osvobození od daně nezbavuje oznamovací povinnosti finančnímu úřadu; za neoznámení hrozí pokuty.

Časté otázky

Musí být při darování nemovitosti znalecký posudek?

Pro samotné darování zákon znalecký posudek nevyžaduje. Hodnota nemovitosti se řeší až pro daňové účely. U neosvobozeného daru slouží pro výpočet daně z příjmů, u osvobozeného pro posouzení hranice 5 000 000 Kč pro oznámení finančnímu úřadu.

Kolik darování nemovitosti celkem stojí?

Povinný náklad je správní poplatek katastru 2 000 Kč a ověření podpisů. Pokud smlouvu sepisuje advokát nebo notář, připočtěte jeho odměnu podle složitosti případu. V případech s osvobozením od daně jiné povinné platby nevznikají.

Kdy je darovací smlouva neplatná?

Nejčastěji když chybí písemná forma, přesné označení nemovitosti nebo projev přijetí daru. Vklad do katastru pak neproběhne. Smlouvu lze napadnout i pro nedostatek svéprávnosti dárce nebo jednání v tísni; posouzení záleží na konkrétní situaci.

Můžu darovanou nemovitost prodat?

Ano, jako vlastník s ní nakládáte volně, pokud není sjednán zákaz zcizení. Při prodeji darované nemovitosti ale může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů, pokud není splněna některá z podmínek osvobození. U nemovitostí nabytých od roku 2021 se zpravidla uplatňuje desetiletý časový test vlastnictví. Doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, se obvykle nezapočítává.

Lze darovat nemovitost s hypotékou?

Ano, zástavní právo banky darováním nezaniká a přechází s nemovitostí. Banky navíc mívají v katastru zapsaný zákaz zcizení, v takovém případě potřebujete jejich souhlas předem. Podmínky převodu si vyžádejte u své banky.

Jak darovat nemovitost jen jednomu z dětí?

Darovat můžete komukoli, i jen jednomu z dětí. Počítejte ale s dopadem na budoucí dědictví: ostatní potomci mohou požadovat započtení daru na dědický podíl.

Shrnutí

• Darovací smlouva na nemovitost musí být písemná, s přesným označením nemovitosti podle katastru a úředně ověřenými podpisy.
• Vlastnictví přechází až vkladem do katastru nemovitostí; správní poplatek činí 2 000 Kč.
• Při darování v rodině se daň z příjmů většinou neplatí; fyzická osoba musí finančnímu úřadu oznámit osvobozený příjem převyšující 5 000 000 Kč, pokud se na něj nevztahuje zákonná výjimka.
• Právo dožití zajistí služebnost zapsaná v katastru, ne ústní dohoda.
• Dar lze odvolat jen pro nouzi nebo nevděk.

Informace v článku jsou platné k datu vydání.